「リースバックってどんな仕組み？」
「利用しても問題はない？」
不動産売却の新しい手法として注目を集めているリースバック。売却利益を得ながら、同じ家に住み続けられるという魅力に惹かれ、興味がある方も多いでしょう。
一方で、インターネットで検索すると「やばい」という評価もあります。リースバックにはメリットだけでなくデメリットもあるため、両方を理解した上で利用するかを検討しなければいけません。
この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、やばいと言われる理由、活用時のポイントを解説します。リースバックに興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下では京都で不動産買取を検討している方に向けて当メディアおすすめの住宅会社を紹介していますので、ぜひ一度チェックしてみてください。
リースバックとはどんな仕組み？
リースバックとは、不動産を売却した後もそのまま住み続けられる仕組みを指します。自宅を不動産会社やリースバック会社に売却し、その後は賃貸契約を結んで家賃を支払いながら住み続けるというものです。
これにより、売却によって得た資金を手に入れつつ、住環境を変えずに生活を続けることが可能です。リースバックは、住宅ローンの返済が難しくなった場合や、急に大きな資金が必要になった際に活用されます。
また、相続時に不動産を現金化する手段としても使われています。一方で、家賃の負担や、将来的にその物件を再購入できない場合があることなど、デメリットも考慮しなければいけません。
リースバックは特定の条件下で有効な売却手段となりますが、その仕組みとリスクを十分に理解した上で活用することが重要です。
リバースモーゲージとの違い
リースバックと似たサービスとして、リバースモーゲージがあります。どちらも不動産を活用して資金を得る方法ですが、その仕組みは異なります。
リバースモーゲージは、不動産を担保に金融機関から融資を受け、借入金は利用者の死亡時に不動産売却によって返済される仕組みとなっています。リースバックは売却により資金を即座に得られますが、リバースモーゲージではローンとして段階的に資金を受け取ります。
また、リースバックでは所有権を失いますが、リバースモーゲージでは自宅の所有権を維持しながら資金を活用することが可能です。
リースバックに向いている人
リースバックは、現金が必要だけど自宅には住み続けたい人に向いています。例えば、急に資金が必要になったが引っ越しを避けたい場合や、老後の生活費や医療費を確保したいシニア層には有効です。
また、住宅ローンの返済が難しくなった場合、リースバックを利用することでローンを清算しつつ、住み慣れた家で生活を続けられます。
さらに、相続時に不動産を現金化する必要があるものの、遺族がその家に住み続けたい場合にも適しています。現金を確保しながら同じ家に住むことが可能なリースバックは、さまざまな使い方ができるシステムです。
リースバックのメリット
リースバックを活用することで、以下のようなメリットがあります。
それぞれのメリットについて解説していきます。
不動産売却によって資金を得られる
リースバックを活用することで不動産売却でまとまった資金を得ることが可能です。通常の不動産売却と異なり売買に時間がかからないため、急な資金が必要になった場合や老後の生活費、ローンの返済などの資金ニーズに対応しやすくなります。
さらに、売却によって得た資金を他の投資や事業資金に活用することも可能です。引っ越しの手間を省きつつ、資金を確保できるという点で、リースバックは従来の不動産売却にはない新たなメリットをもたらします。
引っ越しが不要
リースバックで不動産を売却すると、引っ越す必要がなくなります。
通常不動産を売却する際は、物件を手放すことで新しい住居を探さなければなりません。しかし、リースバックでは売却後も賃貸契約を結び、家賃を支払うことでそのまま同じ家に住み続けることが可能です。
住み慣れた家や地域を離れたくない場合や、引っ越しに伴う時間や費用、手間を避けたい人にとって、大きな利点となるでしょう。特に高齢者や家族と一緒に暮らしている場合は、生活拠点を移ることなく資金を確保できるため、魅力的に感じる方も多いはずです。
支払う費用は家賃だけになる
リースバックを利用することで、支払う費用が家賃だけになります。
リースバックで売却した物件の所有権は変更されるため、住宅ローンや固定資産税といった所有者としての負担がなくなり、毎月の支払いは家賃のみとなります。これにより、家賃を支払えればその家に住み続けることが可能です。
修繕費用や維持管理費など、所有者であれば必要だった費用も不要となり、生活費の計画が立てやすくなります。シンプルな支払い構造により、家計管理が楽になるのもリースバックのメリットです。
リースバックのデメリット
リースバックを活用することで、メリットだけを得られるわけではありません。リースバックには以下のようなデメリットもあります。
それぞれのデメリットについて解説していきます。
売却額は相場より安くなる
リースバックで不動産を売却するとなると、売却額が市場相場よりも安くなる傾向があるため注意が必要です。不動産会社は物件を再度売却する際のリスクや家賃収入を考慮するため、通常の不動産取引よりも低めの価格で売却されるのが一般的です。
特にリースバックの場合、売却後も住み続けるため、即時転売ができないことから資産価値が下がる可能性があります。結果として、売却額が市場価格の70〜80％程度になることが多いでしょう。
リフォームが自由にできなくなる
リースバックによる不動産売却後は、物件の所有者から賃貸借契約の借主となるため、自由にリフォームができなくなります。リフォームや改築などの大規模な工事を行う際には、物件の所有者である不動産会社の許可が必要です。
そのため、住環境を自分の希望通りに変更したい場合や、老朽化した部分のリフォームを計画している場合、制約が生じることがあります。家にこだわりがある人にとっては、リースバックの利用を十分に検討しなければいけません。
定期借家契約では住み続けられない可能性がある
リースバックを定期借家契約で結んだ場合、契約期間終了後に住み続けられない可能性があります。
定期借家契約では、一定期間が過ぎると契約が終了し、貸主と借主の合意がなければ契約を更新できません。自分が借りたいと思っても、貸主が契約更新をしないと言えばその家に住み続けられなくなります。
そのため、リースバックで売却した家に長く住み続けたい場合は、普通賃貸借契約を結ぶようにしましょう。普通賃貸借契約であれば原則住み続けられるため、契約内容には注意してください。
リースバックがやばいと言われる理由
リースバックは「やばい」と言われることがあります。しかし、違法な手段というわけではありません。なぜリースバックがやばいと言われるのか、その理由について見ていきましょう。
物件の所有者が変わるためトラブルが起きやすい
リースバックでは、不動産を売却することで所有権が不動産会社に移ります。これにより、物件の新しい所有者と賃借人（元の所有者）の間で、賃貸契約に関する意見の食い違いや契約更新に関するトラブルが発生しやすくなります。
例えば、定期借家契約が採用される場合、契約期間が終了すると更新されないケースが多く、退去を求められるリスクがあります。また、新しい所有者が物件を第三者に売却することもあり、その場合、同じ家に住み続けられなくなるでしょう。
さらに、家賃の増額要求や住み心地が悪くなるといったトラブルも想定されます。しかし、所有権が移ったことでできることに制限が生じたということを理解していれば、対応はできるはずです。
「所有権が移るが同じ家に住める」という仕組みが従来の売却にはないため、トラブルが発生しやすくなるのでしょう。
契約内容を確認すれば安全に利用できる
リースバックは「やばい」と言われることもありますが、契約内容をしっかり確認すれば、安全に利用できる売却方法です。トラブルに発展するケースの多くは、契約内容やリースバックの仕組みを十分に理解しないまま契約を進めているのが原因です。
リースバックを利用する際は、契約前に期間や家賃の条件、契約終了後の再契約の可否などをしっかりと確認することが重要です。また、将来的に再びその物件を買い戻すオプションがあるかどうかも、家族と相談しておく必要があります。
適切な契約を結べば、リースバックは資金を手に入れつつ住み慣れた家に住み続けるというメリットを最大限に活用できます。契約内容を細部まで理解した上で、リースバックを利用しましょう。
リースバックを上手く活用するポイント
リースバックを不動産売却で利用する際は、以下のポイントを押さえておきましょう。
それぞれのポイントについて解説します。
契約書の重要事項をしっかり確認する
リースバックを上手く活用するには、契約書の重要事項をしっかり確認することが重要です。契約期間や家賃の設定、更新の可否などの条項を注意深くチェックすることで、後々のトラブルの防止につながります。
また、買い戻しオプションが付いているかどうかや、将来の家賃変更の可能性も確認しておくべきでしょう。これらの契約事項を確認することで、トラブルを格段に回避しやすくなります。
複数社で比較して信頼性を確かめる
リースバックを検討する際は、複数の不動産会社で提案を比較し、信頼性を確かめることが重要です。
一社だけの条件で契約を進めると、適正な条件かどうか判断しづらく、後になってより好条件を提示する会社に気づくことがあります。そのため、複数社に査定を依頼し、契約期間などの条件を比較することで、信頼できる不動産会社と契約を選ぶことが可能です。
また、各社の実績や口コミ、契約内容も確認して、リースバックにも対応してくれる会社を選びましょう。比較検討を行うことで、売却プランに最適な不動産会社と契約できるはずです。
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| 項目 | 詳細 |
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まとめ
リースバックは、資金を確保しながら家に住み続けることが可能な売却方法で、売主のさまざまなニーズを満たします。しかし、所有権の変更によってできることやできないことを把握していないと、トラブルを起こしやすくなります。
リースバックを利用する際は、仕組みをしっかりと理解しておくようにしましょう。この記事でリースバックの概要について理解を深めていただければ幸いです。
